不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産物件を購入し、賃貸として貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。不動産投資には、長期的な資産形成や節税効果などのメリットがありますが、一方で、空室や金利上昇などのデメリットもあります。この記事では、不動産投資のメリットとデメリットについて詳しく解説します。
不動産投資のメリット
不動産投資には、以下のようなメリットがあります。
1. 長期間安定した収入が得られる
不動産投資の最大の魅力は、長期間にわたり安定した家賃収入を得られることです。入居者を確保できていれば、毎月定期的に家賃が入金されます。また、家賃収入は物価や景気に左右されにくいため、安定感があります。仮にローンで物件を購入した場合でも、家賃収入がローン返済額を上回れば、手元にキャッシュフローが残ります。
2. 融資（他力）の資金で投資できる
不動産投資では、自己資金だけでなく、銀行や信用金庫などから融資を受けて物件を購入することができます。これは、不動産は担保価値が高く、家賃収入が安定していることから、金融機関が融資しやすいからです。融資を利用することで、自己資金が少なくても大きな物件を取得できたり、複数の物件を所有できたりします。これにより、レバレッジ効果（小さい力で大きな効果を得ること）が発生し、利益率を高めることができます。
3. 節税効果が期待できる
不動産投資では、確定申告をすることで節税効果が期待できます。不動産収入は所得税の対象となりますが、物件の減価償却費や管理費用、ローン利息などは経費として計上できます。これらの経費を差し引いた収支がマイナスになれば、損失として他の所得（例えば給与所得）と損益通算することができます。これにより、所得税や住民税の納税額を減らすことができます。
4. 相続税の節税効果が期待できる
不動産投資は相続税の節税効果も期待できます。相続税は時価に基づいて課税されますが、不動産の場合は固定資産台帳や路線価などから算出される評価額に基づいて課税されます。不動産の評価額は時価よりも低くなる傾向にあるため、相続税の納税額を抑えることができます。また、不動産を賃貸している場合は、借家権割合や小規模宅地等の特例を適用することで、さらに評価額を減らすことができます。
5. 保険代わりになる
不動産投資では、ローンを利用する場合に団体信用生命保険（団信）に加入することが一般的です。団信とは、ローン契約者が死亡や高度障害などの事故に遭った場合に、ローン残債が免除される保険です。これにより、遺族には無借金の不動産と家賃収入が残ります。不動産投資は保険代わりにもなるため、投資物件を購入するタイミングで保険の見直しをすることもおすすめです。
6. 年金代わりになる
不動産投資は年金代わりにもなります。日本の公的年金は財源不足や少子高齢化の影響で、今後は受給額が減っていく可能性が高いとされています。また、受給年齢も引き上げられており、年金に対する不安が高まっています。不動産投資をすれば、家賃収入で長期的・安定的に資産形成し、私的年金として老後に備えることができます。退職後もゆとりある生活を送ることができます。
7. 現物資産になる
不動産は現物資産と呼ばれる資産です。現物資産とは、現金や有価証券などの金融資産とは異なり、実際に目に見える形で存在する資産のことです。現物資産は、金融危機やインフレなどの影響で価値が急激に下落するリスクが少ないといわれています。不動産の場合、物件周辺エリアの需要と供給のバランスが著しく崩れない限り、資産価値が大きく下がるリスクは少ないです。金融資産と現物資産をバランスよく持つことで、リスク分散した資産運用ができます。
8. インフレに強い
現物資産である不動産はインフレに強いです。インフレとは、物価が上昇することで貨幣価値が下落する現象です。インフレになると現金や預貯金は目減りしますが、不動産は価値が上昇します。また、家賃もインフレ率に応じて上昇する可能性があります。インフレになると金利も上昇する傾向にあるので、売却して現金化し、資産の組み換えをするチャンスでもあります。
